Haus geerbt was nun?

Ein Todesfall bringt neben emotionalen Erschütterungen auch immer ganz praktische Probleme mit sich. Wenn sich bei der Testamentseröffnung oder gemäß der gesetzlichen Erbfolge heraus stellt, dass man eine Immobilie oder einen Anteil daran geerbt hat, so müssen erst einmal grundsätzliche Fragen und Themen geklärt werden, ehe endgültige Entscheidungen über das Haus oder die Wohnung getroffen werden können. Zuerst muss man alle Erbthemen klären; vorher ist die Entscheidung über Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf gar nicht möglich.

Nachlassregelungen

Wenn ein Mensch verstorben ist, gilt es zuallererst einmal fest zu stellen, wie der Nachlass geregelt ist. Dies kann auf mehrere Arten geschehen:

• Gesetzliche Erbfolge
  Wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegt, greift üblicherweise die gesetzliche Erbfolge, die bestimmt, welche Familienangehörigen in welchem Umfang an dem Erbe beteiligt werden.
• Testament
  In einem Testament hat der verstorbene Mensch seinen letzten Willen fest gelegt. Dabei hat er die Wahl, ob er eine Immobilie komplett einem oder anteilig mehreren Erben vermachen möchte.
• Erbvertrag
  Auch in einem Erbvertrag kann der Erblasser fest legen, wer die Immobilie erben soll.

Möchten sich der Erbe oder die Erbengemeinschaft als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen, so reicht ein öffentliches Testament als Dokument gegenüber dem Grundbuchamt üblicherweise aus. Um sicher zu gehen, kann man jedoch einen Erbschein beantragen.

Der Erbschein

Ein Erbschein ist ein offizielles Dokument, welches bestätigt, dass der oder die darin genannten Personen die rechtmäßigen Erben sind. Er wird bei dem Amtsgericht beantragt, in dessen Bereich der Verstorbene zuletzt mit seinem Wohnsitz gemeldet war.

Die Erben müssen ihren Anspruch gegenüber dem Gericht nachweisen. Dies kann durch die Vorlage eines öffentlichen Testaments oder eines Erbvertrages geschehen. Liegt beides nicht vor, so muss der Erbe sein Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen nachweisen, da in diesem Fall die gesetzliche Erbfolge greift.

Existiert nur ein Erbe, so kann er allein den Erbschein beantragen. Existieren mehrere Erben, so können sie einen Gemeinschaftserbschein oder einen Teilerbschein beantragen. Welche Unterlagen zur Beantragung genau benötigt werden, kann man beim zuständigen Gericht erfragen.

Mit einem Erbschein kann man beim Grundbuchamt auch einsehen, wie weit das Haus oder die Wohnung möglicherweise belastet ist. Auch über die weiteren finanziellen Verhältnisse des Verstorbenen kann man sich informieren, so dass man einen Überblick über die Gesamtlage der Erbschaft gewinnen kann.

Dieser Überblick ist wichtig, um die Entscheidung treffen zu können, ob man das Erbe annimmt oder ausschlägt. Wenn nämlich die Verbindlichkeiten des Erblassers die Vermögenswerte übersteigen, kann diese Entscheidung sinnvoll sein, damit man nicht für die Schulden des Verstorbenen mit seinem Privatvermögen gerade stehen muss.

Erbengemeinschaft und Erbauseinandersetzung

Gerade bei einer Immobilie kommt es sehr häufig vor, dass diese nicht einer einzelnen Person vermacht wird, so dass eine Erbengemeinschaft das Erbe antritt. Diese Erbengemeinschaft bildet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und ist für die Immobilie in vollem Umfang rechtlich zuständig. Die Erben haften dabei auch mit ihrem Privatvermögen, von dem sie unter Umständen notwendige Instandsetzungsarbeiten bezahlen müssen.

Bei einer Erbengemeinschaft kommt es aufgrund unterschiedlicher Interessenslagen leider oft zu Konflikten. Der eine Erbe möchte die Immobilie vielleicht selbst nutzen, müsste dann aber die anderen Erben auszahlen. Ein anderer Erbe plädiert vielleicht für die Vermietung, noch ein anderer für den Verkauf.

Um diese Konflikte lösen zu können, hat der Gesetzgeber Regelungen zur Erbauseinandersetzung getroffen. In diesen Regeln ist fest gehalten, wie vorzugehen ist, wenn man das gemeinschaftliche Erbe aufteilen und die Erbengemeinschaft auflösen möchte.

Damit eine Aufteilung und eine Ermittlung etwaiger Auszahlungsbeträge statt finden kann, muss zuerst der sogenannte Verkehrswert der Immobilie fest gestellt werden. Dies kann durch einen professionellen Immobilienmakler geschehen, wenn kein gerichtliches Gutachten benötigt wird, ansonsten müssen die Erben einen anerkannten Gutachter bestellen.

Der Verkehrswert gibt an, was für einen Verkaufserlös die Immobilie wahrscheinlich erzielen würde. Anhand dieses Wertes und der Anteile der Erben kann nun berechnet werden, wie viel jeder Erbe erhalten muss, wenn einer der Erben das Haus oder die Wohnung selbst weiter nutzen möchte.

Bei der Erbauseinandersetzung im Zusammenhang mit einer Immobilie gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten:

• Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen Miterben aus
  Diese Regelung bietet sich dann an, wenn ein Erbe großes Interesse an der Immobilie hat und zudem über die Mittel verfügt, die anderen Erben gemäß ihres Anspruches auszuzahlen.
• Die Erbengemeinschaft verkauft das Haus einvernehmlich
  Dies ist wohl die einfachste Lösung, um das Erbe zwischen den Erben aufzuteilen. Nach dem Verkauf des Hauses kann der Erlös dann gemäß den Bestimmungen von Testament, Erbvertrag oder gesetzlicher Erbfolge aufgeteilt werden. Erhalten Sie hier weitere Informationen zum Thema Hausverkauf.
• Teilungsversteigerung von Erbanteilen
  Sind sich die Erben nicht einig, wie sie verfahren möchten, so hat jeder Erbe das Recht, seinen Anteil an der Immobilie zu verkaufen. Dies kann durch eine Teilungsversteigerung geschehen, die der Erbe beim Amtsgericht beantragen kann. Die anderen Erben können sich dagegen nicht wehren, erhalten aber natürlich die Gelegenheit, den Anteil zu erwerben.

Alle Erben müssen sich jedoch dem Thema Erbschaftssteuer stellen, denn diese fällt grundsätzlich auch dann an, wenn eine Immobilie wie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück geerbt wird. Allerdings hat der Gesetzgeber Freibeträge vorgesehen, die sich an der sogenannten Steuerklasse des Erben orientieren. Die Einteilung der Erben in die Steuerklassen erfolgt nach dem Verwandtschaftsgrad, den sie zum Erblasser hatten – je näher sie ihm standen, desto höher sind die Freibeträge.

Grundsatzentscheidung: Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf?

Wenn man mit der geerbten Immobilie emotional stark verbunden ist, wie dies oft beim Elternhaus der Fall ist, so wird häufig in Betracht gezogen, die Immobilie selbst zu nutzen. Der Gesetzgeber unterstützt diese Entscheidung sogar durch steuerlich vorteilhafte Regelungen, die mit gewissen Bedingungen gekoppelt sind.

Daneben spielen aber viele Fragen eine Rolle, die man gründlich prüfen sollte. Wäre ein Umzug erforderlich, in welchem Zustand ist die Immobilie, kann man weitere Miterben auszahlen, sind aufwändige Umbaumaßnahmen notwendig, ist der regelmäßige Unterhalt der Immobilie gewährleistet, gibt es eine Alternative, die besser passen würde? All diese Fragen sollte man sorgfältig prüfen.

Die Vermietung einer geerbten Immobilie bietet sich in der seltensten Fällen an, da die Instandhaltungskosten die Erträge oft überschreiten; zumindest dann, wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt. Bei Mehrparteienhäusern können die Kosten aufwändiger Maßnahmen auf viele Mieter umgelegt werden, aber bei einem Einfamilienhaus ist dies nicht möglich. Daher bietet sich die Vermietung oft nur dann an, wenn sie zum Beispiel nur zur Überbrückung dient, bis eines der Kinder die Immobilie übernehmen kann.

Die beste Entscheidung ist es oft, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen. Der Hausverkauf löst alle Probleme der Erbengemeinschaft, da durch den Verkauf alle Anteile ausbezahlt werden und die Erbengemeinschaft somit aufgelöst werden kann. Auch kann der Erlös aus dem Verkauf eventuelle eigene Belastungen verringern oder das Kapital zum Kauf einer anderen Immobilie liefern.

Will man das geerbte Haus verkaufen, so lässt man die Immobilie vor der Vermarktung am besten von einem erfahrenen Makler bewerten, damit der Preis richtig angesetzt werden kann. Ein Makler kann den Verkäufer auch bei der Vermarktung optimal beraten und ihm dabei helfen, gängige Fehler beim Immobilienverkauf zu vermeiden.