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Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist ein meist bei Erbfällen oder Scheidungen ausgeübter Sonderfall der Zwangsversteigerung. Im Rahmen von Ehescheidungen gehört das Grundstück meistens beiden Ehepartnern in Gemeinschaften zu 50 %. Der Antragsteller ist in Erbfällen oft nicht im Grundbuch eingetragen. Der Gläubiger ist bei Teilungsversteigerungen meist einer der Miteigentümer. Teilungsversteigerungen kann jeder Miteigentümer einzeln, denn er hat lt. §§ 749, 753 BGB das Recht jederzeit eine Auflösung der Gemeinschaft zu fordern. Auch bei kleinen Eigentumsanteilen kann der Erbe den Antrag zur Teilungsversteigerung stellen. Für die Teilungsversteigerung gilt entsprechend das Zwangsversteigerungsgesetz.

Hierbei wird der Antragsteller auch als Gläubiger bezeichnet und der Antragsgegner als Schuldner. Die besonderen Merkmale der Teilungsversteigerung werden in den §§ 180 – 185 ZVG erörtert.

Bei der Teilungsversteigerung wird nicht nur der Anteil am Eigentum des Antragstellers versteigert sondern natürlich die gesamte Immobilie. Die Anteile der übrigen Teilhaber müssen schon deshalb einfließen, weil für Bruchteile eines Grundstücks keine Käufer zu finden sind. Diese gemeinsame Versteigerung ist der Sinn von Teilungsversteigerungen, denn ein unteilbares Gut  wäre ohne diese Option unverkäuflich. Juristisch gesehen bleibt das Vermögen ungeschmälert erhalten in Form von Barmitteln doch bei Versteigerungen ist immer ein niedrigerer Verkaufserlös zu erwarten als bei einem normalen Verkauf der Immobilie. 

Das Verfahren der Teilungsversteigerung ist durch den Verkauf der Immobilie dann  beendet, wenn der Verkaufserlös zur Verteilung bereit liegt. In die Zuständigkeit des Gerichtes gehört nicht die Verteilung dieses Erlöses. Das Geld wird an die Eigentümer ausbezahlt, sobald diese sich einig sind, wie es aufgeteilt wird. Im Falle dass sich die Erbengemeinschaft nicht einigt, was oft der Fall ist, so wird das Gericht den Erlös auf ein Sonderkonto hinterlegen. Der Erlös der Teilungsversteigerung muss nicht zwingend nach den vorherigen Eigentumsanteilen verteilt werden. Das heißt, die Alteigentümer werden sich einigen oder nach der Beendigung der Teilungsversteigerung vor anderen Gerichten weiter um die Aufteilung des Geldes streiten. Klugerweise sollte man versuchen, den eigenen Anteil am Verkaufserlös aus dem Streit herauszuhalten.

Teilungsversteigerung muss beantragt werden

Die Miteigentümer haben jederzeit das Recht, einen Antrag auf die Teilungsversteigerung zu stellen. Der Antrag kann völlig formlos beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden. Im Antrag muss das Grundstück (Flurstück – Nummer) genau bezeichnet sein. Die Angaben der Eigentümer und den Grund der Teilungsversteigerung, im Erbfall ist dies regelmäßig der Anspruch auf die Aufhebung der Erbengemeinschaft. Den Nachweis zur Berechtigung einer solchen Antragstellung benötigt das Gericht ebenso. Falls ein Erbschein ausgestellt wurde, reicht dessen Vorlage völlig aus.

Falls man als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen ist legt man am Besten einen Grundbuchauszug vor. Die Einsicht in das Grundbuch ist vor dem Antrag zur Teilungsversteigerung auf jeden Fall sinnvoll. Es wäre möglich, dass die Eintragungen des Grundbuches Auflagen enthalten, die im Fall der Zwangsvollstreckung negative Folgen für alle Erben haben könnten.  Falls Sie sich an dem Wort Zwangsvollstreckung stoßen, Teilungsversteigerungen sind im juristischen Sinne Zwangsvollstreckungen. Es gibt Klauseln wie die Rückauflassung oder Wohnrechte und ein Nießbrauch, all dies belastet die Teilungsversteigerung. Im letzten Fall ist in der Regel die Zustimmung des Nießbrauchers erforderlich und zusätzlich sind Klauseln eingebaut dass der Nießbrauch setzt sich am Verkaufserlös fortsetzt. In diesem Fall steht der Verkaufserlös dem eingetragenen Nießbraucher zu.

Falls das geerbte Objekt mit Hypotheken belastet ist sollte der Antragsteller einer  Teilungsversteigerung unbedingt auch mit den finanzierenden Banken eine Vereinbarung treffen. Wenn die Banken das Vertrauen verlieren, dass man sie umgehen möchte, könnte das ebenfalls sehr negative Folgen haben. Die Banken haben im Falle von Zwangsversteigerungen das Recht die laufenden Kredite zu kündigen oder auch das Verfahren selbst zu betreiben.

Teilungsversteigerung – Aufhebung – einstweilige Einstellung

Antragsteller und Antragsgegner können jederzeit versuchen eine einstweilige Einstellung des Verfahrens zu erwirken. Der Antrag muss vom Antragsgegner binnen zwei Wochen gestellt werden. Die Chancen, als Gegner die einstweilige Einstellung auch zu erreichen, sind jedoch äußerst gering, denn dies ist bislang nur unter Angabe von sehr schwerwiegenden Gründen möglich gewesen.

Teilungsversteigerung Tipp: Der Versuch die Versteigerung durch eine einstweilige Einstellung zu erreichen ist sehr aufwendig und meist erfolglos. Es ist ratsam, das Beste aus der verfahrenen Situation zu machen und die Teilungsversteigerung, mit Hilfe von fachmännischem Rat, in Ihrem Sinne zu beeinflussen.

Verfahren des Versteigerungstermins

Ein Versteigerungstermin gliedert sich in drei Abschnitte:

  • Bekanntmachung
  • Bietstunde
  • Verhandlung des Zuschlags

Bekanntmachung

In der Bekanntmachung werden alle wesentlichen Grundlagen zur Immobilie verlesen und auf Nachfragen hin auch erläutert. Verlesen werden wichtige Dinge wie: die Grundbucheintragungen, der Verkehrswert, Gläubigerbanken, Auflassungen und Auflagen, das geringste abzugebende Gebot, Sicherheiten, Mieter oder Pächter und die Anmeldungen benannt, wenn man etwas nicht versteht, sollte man hier auf jeden Fall nachfragen. Zum Schluss der Bekanntmachung wird der Rechtspfleger zur Abgabe von Geboten auffordern und hiermit beginnt die Bietstunde. 

Bietstunde

Die Bietstunde ist geprägt durch die Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Ihr Name resultiert daraus, dass sie in früheren Zeiten tatsächlich eine Stunde betrug. In der heutigen Zeit ist es meist nur noch höchstens eine halbe Stunde. Die Phase der Bietstunde dauert so lange, bis beim Rechtspfleger keine höheren Gebote mehr eingehen. Den Abschluss der Bietstunde bildet die Feststellung des Meistgebotes.
Es folgt abschließen die Verhandlung über den Zuschlag.

Teilungsversteigerung – Sicherheitsleistung 

Jeder Beteiligten, die Alteigentümer und die finanzierenden Banken können verlangen, dass Bieter eine Sicherheit (§67 ZVG) für Ihre Gebote zu leisten haben. Die Höhe dieser Sicherheitsleistung beträgt gewöhnlich 10 Prozent des vorher verlesenen und festgesetzten Verkehrswerts.

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