Mietrechtliche Besonderheiten für Erben

Der Gesetzgeber unterscheidet unabhängig von mietvertraglichen Regelungen zwischen einem allgemeinen und dem Wohnraum-Mietverhältnis. Dies betrifft jedoch nur die unterschiedlichen Kündigungsmöglichkeiten, nicht die Tatsache, dass man als Rechtsnachfolger den Mietvertrag erbt nach dem Tod des Mieters. Hierbei gibt es nur eine Ausnahme und die wäre, dass der verstorbene Erblasser Mitbewohner hinterlassen hat, welche vorrangig Anspruch auf den Eintritt in den Mietvertrag haben.

Den Mietvertrag erben

Ein Erbe tritt die Gesamtrechtsnachfolge des verstorbenen Mieters an und somit ist er automatisch auch in das Mietverhältnis eingetreten. Die Annahme ist rein durch die Übernahme des Erbes schon erklärt und ebenso durch die Annahme des Erbscheins. Will man das Mietverhältnis nicht fortsetzen, so ist es immer ratsam unverzüglich zu kündigen. Notwendig ist hierzu natürlich, dass man rechtmäßiger Erbe ist und Name und Anschrift des Vermieters bekannt sind. Lässt man das Sonderkündigungsrecht verstreichen verlängert sich unter Umständen die Mietdauer, was zu höheren Kosten führt. Ebenso sollte die Wohnungsauflösung nach dem Todesfall zügig vonstatten gehen, dann kann man die Wohnung unter Umständen auch schneller weitervermieten, falls man nicht interessiert ist das Mietverhältnis fortzusetzen.

Kündigung des geerbten Mietvertrages

Kündigungsmöglichkeiten bei Wohnraummietverhältnissen ergeben sich aus den §§ 569 a und 569 b BGB:

• Fall 1: Der Ehepartner ist Mitmieter im Vertrag
  und auch Erbe und hat gleichzeitig die Wohnung mit dem Erblasser bewohnt, so greift § 569 b BGB und der Ehepartner und Erbe übernimmt automatisch das übliche Gemeinschaftsmietverhältnis.
• Fall 2: Der verstorbene Ehepartner war Alleinmieter
  Auch hier kann ein eventueller Mitbewohner die Übernahme der Wohnung erreichen. Legt dieser allerdings keinen Wert auf die Weitermietung so geht das Mietverhältnis doch wieder auf die Erben über.
• Sind Erbe und Wohnungsgenosse zwei Personen und übernimmt der mitbewohnende Partner das Mietverhältnis dann ist der Erbe durch die Sondervorschrift des § 569 b BGB außen vor. Das bedeutet, er hat ab dem Moment der Mietübernahme durch Dritte keine Verpflichtungen mehr aus dem Mietverhältnis.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, falls kein Mitglied des ehemaligen Haushalts ein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses hat so geht ein Vertrag nach einem Todesfall automatisch auf den Rechtsnachfolger und Erben über und dieser müsste ihn gegebenenfalls nach den gesetzlichen Regelungen kündigen.

Eintrittsrecht hat Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge

Das vorher beschriebene Eintrittsrecht von Personen, die einen gemeinsamen Haushalt mit dem Erblasser führten kann für Erben durchaus von Vorteil sein. Erben müssen zunächst einmal den Mietvertrag nicht kündigen, da er von Haushaltsmitgliedern des Verstorbenen fortgeführt wird. Weiterhin haben Erben in diesem Fall keine Verpflichtung Miete zu bezahlen bis zum Vertragsablauf und müssen deshalb nicht mehr für die später erfolgende Nebenkostenabrechnung aufkommen. Nachteilig wäre es eigentlich nur dann, wenn der Erbe ein Interesse hätte, die Wohnung selbst zu übernehmen. In diesem Falle hätte der Erbe jedoch das Nachsehen, denn das Eintrittsrecht der Personen bei gemeinsamer Haushaltsführung in den Mietvertrag ist vorrangig vor den Interessen des Erben.

Nach § 563 Abs. 1 BGB existiert ein gesetzliches
 Eintrittsrecht nach dem Tod des Mieters für den Ehegatten oder Lebenspartner. Dies gilt allerdings nur, wenn die beiden einen gemeinsamen Haushalt führten. Auch die Kinder des verstorbenen Mieters haben bei gemeinsamer Haushaltsführung noch das Recht vorrangig in den Mietvertrag einzutreten, falls der Ehegatte dies nicht wahrnimmt. Diese Rechte sind nach § 563 Abs. 2 BGB auch auf weitere Familienangehörige und Lebenspartner ausgedehnt. Für die Übernahme des Mietvertrages haben diese Personen, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, einen Monat lang Zeit. Erledigen Sie eine Erklärung hierzu dem Vermieter gegenüber allerdings nicht, so gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Allerdings steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu, falls er gegen die eingetretene Person einen wichtigen Grund zur Kündigung hat. Dies könnten finanzielle Gründe sein oder ein Eigenbedarf.

Recht auf Ablehnung des Ehegatten zum Eintritt in den Mietvertrag

Der Ehepartner hat das Recht innerhalb eines Monats, nach Kenntnis vom Tod des Mieters dem Vermieter zu erklären dass er den Mietvertrag nicht fortsetzen möchte. In diesem Fall tritt er die Mietnachfolge nicht an und hat auch keine Rechte und Pflichten bezüglich der Wohnung.

Außerordentliches Kündigungsrecht des Erben

Sollte der Erblasser keine Mitbewohner gehabt haben oder sind diese nicht interessiert an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, so tritt automatisch der Erbe als Gesamtrechtsnachfolger ein. Dieser ist jedoch nicht lange an das Mietverhältnis gebunden, denn es existiert nach § 564 
BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht. Dieses Recht betrifft sowohl den Mieter als auch den Vermieter. Diese Monatsfrist beginnt, nachdem sie vom Ableben des Mieters Kenntnis erlangt haben. Im Sonderkündigungsrecht kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.

Für den Vermieter stellt sich das etwas schwieriger dar:

Der Bundesgerichtshof urteilte am 19.03.1997: „der Vermieter kann nur ein Sonderkündigungsrecht im Sinne des § 569 BGB gegenüber Erben des Mieters, obgleich dieser mit dem verstorbenen Mieter nicht gemeinsam in der Wohnung lebte und auch nicht in das bestehende Mietverhältnis eingetreten ist, nur dann zur Kündigung berechtigt ist, wenn er lt. § 564 b BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (BGH v. 12.03.1997 – VIII ARZ 3/96)


Dies bedeutet in der Praxis: Ein Vermieter kann dem Erben nicht aus fadenscheinigen Gründen den Eintritt in den Vertrag verweigern, sondern muss eine Kündigung ebenso wie in allen regulären Mietverhältnissen genau belegen. Vertiefende Kenntnisse zum Thema Mietrecht haben wir auf dieser Website gefunden: Mietrecht.org.

Wer kommt für die Nebenkostenabrechnung auf?

In allen Fällen gilt: Wer in den Mietvertrag eintritt muss die Rechte und Pflichten wahrnehmen. Ganz gleich ob es sich hierbei um Haushaltsmitglieder, welche in den Vertrag eintreten handelt oder um den Erben. Der Vermieter wird die Nebenkostenabrechnung immer an das neue Vertragsmitglied senden und dieses ist auch zur Zahlung verpflichtet. Dafür darf im Gegenzug auch eine Rückzahlung entgegennehmen, was in der Praxis allerdings in den letzten Jahren eher selten vorkommt.

Hinweis: Sollte der Erblasser dem Vermieter noch Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung schulden, so darf dieser einen gleichwertigen Kautionsbetrag zurückhalten. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass die Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Fristen erfolgen muss, ansonsten wird die Kaution vollständig fällig.