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Wer bezahlt die Nebenkostenabrechnung im Todesfall?

Im Prinzip tritt der Erbe oder eine Erbengemeinschaft gesamtschuldnerisch im Todesfall die Rechtsnachfolge des Erblassers an. Dies bedeutet, falls er nach dem deutschen Mietrecht in den Mietvertrag eintritt, muss er auch für die Nebenkosten aufkommen. Hierfür muss er dem Vermieter gegenüber keine speziellen Erklärungen abgeben, sondern lediglich die Tatsache dass er die Erbschaft angenommen hat oder einen Erbschein in Händen hält begründet diesen Sachbestand.

Dies ist jedoch wie nachfolgend beschrieben nicht allgemeingültig in jedem Fall gegeben. Bei anderslautenden Mietverträgen (befristeter Brutto-Zeitmietvertrag) oder bei Mitbewohnern des Verstorbenen kann sich die Sachlage zur Zahlungspflicht ändern. Bei Mitbewohnern greift zunächst einmal das Eintrittsrecht der Haushaltsangehörigen in den Mietvertrag. Zudem ist noch relevant, ob es sich um ein Wohnraum- oder ein allgemeines Mietverhältnis handelt, da hier entsprechend andere Vorschriften des BGB zum Tragen kommen.

Nebenkosten im Mietvertrag

Die Nebenkosten sind ein fester Bestandteil jedes Mietvertrages und zwischenzeitlich bezeichnet man sie ob ihrer Höhe schon als „zweite Miete“. Dieser Kostenblock wird regelmäßig monatlich von den Mietern vorausbezahlt und einmal jährlich erfolgt dann die Nebenkostenabrechnung. Lt. § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine Abrechnungsfrist von maximal 12 Monaten einzuhalten. In der Regel müssen die Erben innerhalb dieser Frist also damit rechnen, dass noch einmal Kosten auf sie zukommen. Wird diese Nebenkostenabrechnung verspätet zugestellt, so sind die Rechtsnachfolger nicht mehr zur Zahlung verpflichtet falls hieraus – wie zumeist der Fall – eine Nachzahlung entsteht.

Von dieser Bestimmung wird abgewichen, falls die Verspätungen nicht in der Schuld des Vermieters liegen.

Ausnahmen zur Fristverlängerung:

  • durch Unklarheiten in der Rechtsnachfolge durch den Todesfall
  • sind Grundbesitzsteuern rückwirkend für einen großen Zeitraum von der Behörde gefordert worden (Verjährung erst nach 3 Jahren)
  • Umzug des Mieters mit unbekannter Anschrift

Auch der Erbe muss, wie der verstorbene Mieter zuvor, die Möglichkeit zur Einsicht in die Belege erhalten. Gibt es einen mitbewohnenden Mietnachfolger wird ebenfalls eine Frist von 12 Monaten gewährt, um die Forderungen des Vermieters zu kontrollieren. Bei jeder Rechnung besteht die Möglichkeit, bei Unstimmigkeiten Einspruch einzulegen. Nach dem Eingang der schriftlichen Nebenkostenabrechnung muss die Zahlung durch den Mietnachfolger innerhalb einer Monatsfrist erfolgen. Wir empfehlen zur Vertiefung des Themas folgende Quelle: Nebenkostenabrechnung.com. Hier erhalten Mieter und Vermieter ausführliche und grundlegende Kenntnisse zur Abrechnung der Betriebskosten.

Nebenkostenübernahme der Mitbewohner

Wenn der Mieter verstorben ist gilt es lt. §§ 563 ff BGB vor der Zahlung der Nebenkostenabrechnung folgende Dinge zu beachten:

Falls nach dem Todesfall noch der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner entweder im gemeinsamen Mietvertrag oder mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gelebt hat so kann dieser in aller Regel wohnen bleiben. Dieser tritt mit dem Todesfall in das Mietverhältnis ein. In verschiedenen Mietverträgen sind solche Übergänge zum Mietverhältnis und die Regelungen zu den Nebenkosten auch vertraglich vorsorglich geregelt. Sollte dem Vermieter die Nachfolgeperson aus berechtigten Gründen nicht als Vertragspartner genehm sein, so hat er ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings muss er immer ein berechtigtes Interesse nachweisen.

Auf jeden Fall aber trägt ab dem Zeitpunkt der Übernahme des Mietvertrages durch Dritte nicht der Erbe, sondern der neue Mieter die Nebenkosten. Dies betrifft Nachzahlungen ebenso wie Erstattungsguthaben für den laufenden Abrechnungszeitraum. Der Gesetzgeber bestimmt dies so, nachdem diese Personen die Mieträume schließlich auch gemeinsam bewohnt haben.

Es ist durchaus möglich, dass die Rechtsnachfolger des Erblassers den Mietvertrag erben nach dem Tod des Mieters. In diesem Fall sollte man sich schnellstmöglich mit den vertraglichen Klauseln vertraut machen. Falls kein Mitbewohner Anspruch auf die Wohnung oder die Möbel usw. erhebt müssen nämlich auch die Wohnungsauflösung und die Kündigung erledigt werden.

Wer kündigt die Wohnung des Erblassers? Beide Vertragsparteien, sowohl der Vermieter als auch der Ersatzmieter für den verstorbenen Vertragspartner, haben in dieser Konstellation ein Sonderkündigungsrecht. Der Erbe hat einen Monat Zeit um die Wohnung mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Diese Kündigungsfrist ist häufig abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses oder den Klauseln im Vertrag. Bis ein Nachmieter gefunden ist, bzw. bis die Kündigungsfrist endet, laufen die Kosten für die Mietwohnung weiter. Der Vermieter hat entsprechende Fristen zur Nebenkostenabrechnung einzuhalten. Es ist empfehlenswert sich mit dem Vermieter ins Einvernehmen zu setzen. In beliebten Lagen ist eine Wohnung zumeist rasch weitervermietet und so kann man Miet- und Nebenkosten einsparen.

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