Erbrechtsreform: Gut für Immobilienbesitzer?

Die Weitergabe von Immobilien an jüngere Verwandte war immer höchste Mathematik. Ob Schenkung, Schenkung mit Nießbrauchsrecht, Kettenschenkung oder Vererbung im klassischen Sinne: damit eine Immobilie im Besitz der Familie bleiben kann, will das Vorgehen sehr gut überlegt sein. Der Staat will seinen Anteil haben, wichtig ist, was nach Abzug dieses Anteils vom Erbe bleibt. Deshalb erhebt sich die Frage: Wie viel ist mein Immobilienerbe überhaupt wert?

Mit der letzten Reform des Erbschafts- und Bewertungsrechts, das am 01.01.2009 in Kraft getreten ist, hat sich für Immobilienbesitzer manches entscheidend verändert. Das Bemühen des Gesetzgebers, gerechter zu werden, ist durchaus erkennbar, für Immobilienbesitzer bedeutet das allerdings nicht zwangsläufig, dass es für sie günstiger wird.

Wesentliche Änderungen sind die nachmalige Erhöhung der Freibeträge, die Möglichkeit, unter ganz bestimmten Umständen von der Erbschaftssteuerlast befreit zu werden, die Versteuerung von Immobilien nach Marktwert und die Erhöhung des Eingangssteuersatzes für weiter entfernte Verwandte, darunter Geschwister, Neffen und Nichten.

Erhöhung der Freibeträge für die nächsten Verwandten

Eine gute Nachricht für Erben ist die Erhöhung des Erbschaftsfreibetrages zum 01.01.2009. Die nächsten Verwandten werden so vom Staat davor geschützt, mit dem persönlichen Verlust direkt in eine finanzielle Krise zu stürzen. Der Freibetrag für Ehepartner liegt nun bei 500.000 Euro und steigt damit von 307.000 um 193.000 Euro. Kinder können nun 400.000 statt 205.000 Euro, Enkel 200.000 statt 51.200 Euro steuerfrei erben.

Für alle weiteren Erben steigt zwar ebenfalls der steuerbefreite Betrag, und zwar auf 20.000 Euro, darüber wird von nun an jedoch alles mindestens mit 30 Prozent versteuert. Für Immobilien, die an Geschwister oder Nichten vererbt wird, bedeutet dies grundsätzlich eine massive Besteuerung, während Kinder inzwischen deutlich wertvollere Immobilien steuerfrei erben können. Die Frage: Ist ein Immobilienerbe sehr teuer für Nichten und Neffen? Kann also eindeutig mit „Ja“ beantwortet werden.

Besteuerung nach Marktwert

Der Gesetzgeber folgt mit der Besteuerung von vererbten Immobilien nach Marktwert Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtes von 2007. Das höchste deutsche Gericht entschied damals, dass eine Ungleichbehandlung von Geldvermögen und Immobilien bei Erbschaften nicht rechtmäßig ist, was zum Nachteil von Immobilienerben führt.

Bislang wurde für die Berechnung der Steuerwert einer Immobilie herangezogen, dieser liegt deutlich unter dem Verkehrswert, der von nun an für die Bestimmung der zu versteuernden Erbschaft maßgeblich ist.

Möglichkeit einer Steuerbefreiung

Eine wichtige Besonderheit des neuen Erbrechtes ist die Möglichkeit, vererbte Immobilien von der fälligen Steuer auszunehmen. Immobilien erben mit Steuervorteil funktioniert so: Die Regeln sind ganz einfach; der Erbe muss mindestens zehn Jahre im Anschluss in dieser Immobilie wohnen. Zieht er vorher aus, wird die Steuer nachträglich fällig. Deshalb gibt es mehr steuerbefreite Erben durch die Reform für das Elternhaus.

Diese Regelung gilt unabhängig vom Wert der Immobilie und bei der Vererbung an Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder Kinder. Bei Kindern gilt die Steuerbefreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 qm. Wichtige weitere Regeln: die Immobilie muss von dem Vererber bis zu seinem Tod bewohnt gewesen sein und sich in der EU bzw. in einem Staat des europäischen Wirtschaftsraumes befinden.