Mietvertrag Todesfall

Die Handhabung eines Mietvertrages beim Todesfall des Mieters ist unterschiedlich. Es kommt darauf an, ob das Mietverhältnis gelöst oder mit den Erben fortgesetzt werden soll. Außerdem hat sich die Rechtslage geändert und es ist ein Unterscheid, ob das Mietverhältnis vor oder nach dem 1. September 2001 geschlossen wurde.

Verstirbt ein Mieter eines vor dem 1. September 2001 bereits geschlossenen Mietverhältnisses bleiben die Regelungen des alten § 569 BGB Grundlage für den Vertrag.

Dies bedeutet:
Hinterlässt der verstorbene Mieter Erben, so sind sowohl diese als auch der Vermieter nach dem alten Recht befugt, das bestehende Mietverhältnis unter Berücksichtigung der vertraglichen Kündigungsfrist zu lösen. Das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Erben über. Aus diesem Grund muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse (§ 564b BGB) haben zur Kündigung. Diese Nutzung des alten Rechts ist für die Kündigung des Vermieters gegenüber einem Erben nur möglich, falls auch eine Kündigungserklärung vor dem 1.09.2001 zugestellt wurde.

Mietvertrag Todesfall – Rechtslage ab dem 01.09.2001

Wurde der Mietvertrag nach dem 1. September 2001 abgeschlossen oder trat der Todesfall des Mieters nach dem 31. August 2001 ein, gelt die Regelungen des neuen § 564 BGB.

Das bedeutet:
Wird ein Mietverhältnis mit einem Verstorbenen nicht mit dessen überlebenden Angehörigen als Mieter weitergeführt (§ 563a BGB) wird es in der Regel automatisch mit den berufenen Erben fortgesetzt. Es gäbe auch noch die Möglichkeit, dass  eintrittsberechtigte weitere Personen in das Mietverhältnis eintreten (§ 563 BGB).

Falls ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erwünscht sind, muss mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Die Berechtigung in einen Mietvertrag einzutreten und die Erbenstellung fallen oft in einer Person zusammen. Hierbei gilt die Regelung in § 563 BGB. Der Nachfolger muss erklären dass das Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden soll. Eine gesonderte Kündigung ist in diesem Fall nicht erforderlich. In der neuen Regelung ist nicht vorgesehen, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse benötigt, um kündigen beim Todesfall des Mieters kündigen zu dürfen lt. § 573d Abs.1 des BGB.

Mietzahlungen nach dem Todesfall

Der Vermieter hat auf jeden Fall das Recht seine Mietzahlungen weiterhin zu erhalten. Diese Mietzahlungen müssen für die nächsten drei Monate nach dem Todesfall bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nach der Kündigung erfolgen. 

Lt. § 564 BGB ist ein Erbe berechtigt, ein Mietverhältnis des Verstorbenen innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Ableben des Mieters mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten zu lösen. Sollten der Erbe mit dem Verstorbenen gemeinsam in der Mietwohnung gelebt haben, ergibt sich hierdurch die Option zur Anwendung des § 564 Abs.3 BGB. Beweisschwierigkeiten kann man dadurch vermeiden, indem man für das Kündigungsschreiben ein Übergabeeinschreiben nutzt.

Falls Mietzahlungen ausstehen als Altschulden, müsste der gesetzliche Erbe grundsätzlich dafür aufkommen (Erbenhaftung). Diese Haftung dehnt sich ebenso auf gegebenenfalls notwendige Renovierungskosten, Schönheitsreparaturen und weitere mietvertraglich vereinbarte Unkosten aus. Sämtliche Verpflichtungen, die im Mietvertrag  auf den Mieter abgewälzt wurden gehen auf den Erben über.

Falls überhöhte Forderungen vom Vermieter gestellt werden sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der entsprechenden Prüfung der Sachlage beauftragen.