Jahreswert Wohnrecht

Wurde ein Mitbenutzungsrechts des zweiten Eigentümers nicht ausdrücklich im Grundbuch ausgeschlossen ist das eingetragene Wohnungsrecht eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit die in § 1090 BGB beschrieben ist. Diese persönlichen Dienstbarkeiten können sein: Wohnrechte, Renten oder ein Nießbrauch. 

Nach dem Scheitern der ehelichen Gemeinschaft ist ein wegziehender Ehepartner durch das Wohnrecht nicht Miteigentümer des ehemaligen Familienwohnhauses. Er hat jedoch ein dem Miteigentümer in seinen Rechten schon vergleichbares lebenslänglich bestehendes Wohnrecht mit umfassendem Mitbenutzungsrechten an der gesamten Immobilie.  Hierfür kann er beim Auszug in der Regel vom anderen Partner eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen.

Maßstab für diese Entschädigung ist zunächst einmal die ortsübliche Miete, die für das Objekt erzielt werden könnte, diese ist der hälftig anzusetzen. Sollte der andere Partner die Darlehen alleine tilgen, so wird ein Ausgleich in Form der Anrechnung von Teilen der Darlehensraten auf die Forderung der Nutzungsentschädigung. Die Berechnungsergebnisse müssen dem Verhältnis zwischen Wert des Wohnrechts und dem Gesamtwert des Hauses entsprechen.

Jahreswert Wohnrecht – Bewertung

Nach oben ist der Jahreswert eingegrenzt: lt. § 16 BewG darf ein ermittelter Jahreswert nicht den durch 18,6 geteilten Wert der Immobilie übersteigen. 

Beispiel auf Grundlage des neuen Erbschaftsteuerrechtes: Ein 55-jährige Mann überträgt ein Geschäftshaus im Wert von 1 Mio. € die jährlichen Mieteerträge in Höhe von 60.000 € sowie der Mietüberschuss in Höhe von 40.000 € werden auf die nächste Generation übertragen. Der Übergebende behält sich den Nießbrauch vor. Durch die Eintragung des Nießbrauchs kann die Steuerbelastung des Beschenkten um rund 100.000 € gesenkt werden.

Als Grundlage muss der Jahreswert des Nutzungsrechts ermittelt werden. Für Renten ist der Jahresbetrag ebenfalls die Grundlage. Beim Wohnrecht in einem vermieteten Objekt ist der jährliche Mietzins einer vergleichbaren Wohnung relevant. 
Nach dem Jahreswert kann der Kapitalwert ermittelt werden. Dieser Wert ergibt sich aus der Multiplikation des Jahreswertes, dieser kann aus dem Bewertungsgesetz ermittelt werden. Der Multiplikator ist abhängig vom Alter und Geschlecht des Begünstigten und außerdem ist noch wichtig ob eine Zuwendung in der Dauer grundsätzlich beschränkt ist.

Jahreswert Wohnrecht – Schenkungs- oder Erbschaftssteuer senken

Zur Senkung der Schenkungsteuer kann ein Vorbehaltsnießbrauch gezielt eingesetzt werden. Der Jahreswert des Nießbrauchs und die statistische Lebenserwartung des Berechtigten wird fiktiv kapitalisiert und vom Wert der vorher unbelasteten Immobilie abgezogen.

Der Nießbrauchswert kann auch über ein entsprechendes Verkehrswertgutachten bei der Schenkungsteuer in Anrechnung gebracht werden. Dies wäre immer dann vorteilhafter, wenn die Restlaufzeit des Nießbrauchs noch lange dauert.