Bodenrichtwertkarte
Die Bodenrichtwertkarte ist die Legende zum Bauland von Städten und Gemeinden. Die Bodenrichtwertkarte wird von den Gutachterausschüssen erstellt, um die Grundstückswerte in Euro für Baulandflächen detailliert darzustellen. Die Wertermittlungsvorschriften stehen in den §§ 192 – 199 des Baugesetzbuches (BauGB) und der DVO-BauGB für bestimmte Stichtage.
Bodenrichtwerte aufgeteilt nach Gebieten
Die Bodenrichtwertkarte bezeichnet die durchschnittlichen Lagewerte des Grund und Bodens für eine Großzahl von Grundstücken in einem Baugebiet. Für die Grundstücke der Bodenrichtwertkarte lieben im Wesentlichen die gleichen Nutzungs- und Wertverhältnisse vor. Die Preisvorgabe ist stets verbunden mit definierten Zustandsmerkmalen (Richtwertgrundstück). Zudem richtet er sich nach den Quadratmetern der Grundstücksfläche eines Grundstücks. Bodenrichtwerte werden nur für baureife und bebaute Grundstücke, unterschiedlich nach Regionen allerdings auch für Rohbau- und Bauerwartungsland ermittelt und aufgelistet. Die Bodenrichtwertkarte wird bei bebauten Gebieten mit dem unbebauten Wert der Grundstücke beurteilt. Abweichungen können sich bei einzelnen Grundstücken immer einmal ergeben, da es sich bei den Bodenrichtwerten der Grundstücke immer um einen Durchschnittswert handelt. Die Werte beeinflussenden Merkmale, wie Erschließung, spezielle Lagen, Zustand der baulichen Nutzung, Grundstücksschnitt, Bodenbeschaffenheit, ruhige oder verkehrsbelastete Lage usw. bewirken diese Abweichungen beim Verkehrswert.
Bei großen Abweichungen können Eigentümer, Erben, Inhaber weiterer Grundstücksrechte, Behörden und Gerichte lt. § 193 BauGB zusätzlich zur Bodenrichtwertkarte auch ein Gutachten über den so genannten Verkehrswert bei dem Gutachterausschuss gegen Bezahlung in Auftrag geben. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung oder den Baugenehmigungsbehörden, können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.
Die Bodenrichtwerte für Bauland werden in der Form von Euro/m² und den Zustandsmerkmalen des Richtwertgrundstücks angegeben. Sanierungsgebiete und besondere Entwicklungsbereiche, sowie die Begrenzung von förmlich festgelegten Gebieten werden auf der Bodenrichtwertkarte dargestellt.
Bodenrichtwertkarte und die Zustandsmerkmale des Grundstücks
Die Bodenrichtwerte für baureifes Land werden nach dem Entwicklungsstand aufgelistet und meist gekennzeichnet durch folgende Merkmale:
| R | = | Rohbauland | E | = | Bauerwartungsland |
Die großen Buchstaben beschreiben die Art der baulichen Nutzung:
| W | = | Wohnbauflächen |
| WS | = | Kleinsiedlungsgebiet |
| WR | = | Reines Wohngebiet |
| WA | = | Allgemeines Wohngebiet |
| WB | = | Besonderes Wohngebiet |
| M | = | Gemischte Bauflächen |
| MD | = | Dorfgebiet |
| MI | = | Mischgebiet |
| MK | = | Kerngebiet |
| G | = | Gewerbliche Bauflächen |
| GE | = | Gewerbegebiet |
| GE1 | = | Gewerbegebiet (Produzierendes) |
| GE2 | = | Gewerbegebiet (Dienstleistung) |
| GI | = | Industriegebiet |
| S | = | Sonderbauflächen |
| SO1 | = | Sondergebiet, das der Erholung dient |
| SO2 | = | Sonstiges Sondergebiet |
Die kleinen Buchstaben beschreiben die Bauweise:
| o = | offene Bauweise | g = geschlossene Bauweise |
Fazit: Die Bodenrichtwertkarte dient dem Finanzamt als Grundlage für die Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung bei Grund und Boden. Immobilien- und Grundstückswerte sind häufig die höchsten Vermögenswerte. Die regelmäßigen Bewertungen von Gutachterausschüssen sind hilfreich bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes für das Finanzamt und die Erben. Auch Immobilienkäufer können vollkommen problemlos schon im Vorfeld kalkulieren ob sie sich ein Grundstück oder Haus in dieser Gegend leisten können.
