Sachwertverfahren

In den §§ 21 bis 25 der deutschen Wertermittlungsverordnung (kurz WertV) ist das sogenannte Sachwertverfahren als Wertermittlungsverfahren für Immobilien definiert. Grundsätzlich dienen bei Immobilien jedoch die hiermit erzielbaren Einnahmen, wie zum Beispiel auf dem Mietmarkt, als Basis für die Ermittlung des Wertes des jeweiligen Objektes. Falls dies aber nicht möglich sein sollte, da mit der betreffenden Immobilie keine Einnahmen generiert werden, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Handelt es sich bei einer zu bewertenden Immobilie um kein Mietobjekt, ist das Sachwertverfahren somit in der Regel unerlässlich.

Sachwertverfahren in der Nachlasswertermittlung

Speziell im Zuge eines Nachlassverfahrens ist es unbedingt erforderlich, dass der Wert der hinterlassenen Immobilien objektiv bewertet wird, schließlich ist dieser für die Höhe der Erbschaft ausschlaggebend. Falls der Erblasser ein selbstgenutztes Haus oder eine Eigentumswohnung, die er selbst bewohnt hat, hinterlassen hat, kann der Wert des entsprechenden Objektes nicht anhand der Mieteinnahmen ermittelt werden, denn solche Einnahmen gab es schließlich nicht. Das Sachwertverfahren ist eine der möglichen Alternativen und ist genau für solche Fälle gedacht.

Sachwertverfahren und die Wiederbeschaffungs- Abnutzungskosten

Im Rahmen eines Sachwertverfahrens werden die Kosten, die durch eine Wiederbeschaffung oder die Herstellung des entsprechenden Objektes anfallen, als Berechnungsgrundlage herangezogen. Selbstverständlich wird bei der Kalkulation ebenfalls die Abnutzung berücksichtigt. Aus diesem Grund wird der Wert der jeweiligen Abnutzung von den Wiederbeschaffungskosten abgezogen, um den aktuellen Sachwert zu erhalten. Insbesondere bei militärischen Einrichtungen, Bahnhöfen oder Immobilien mit kulturellem Zweck findet das Sachwertverfahren Anwendung, schließlich werden mit solchen Gebäuden selbst keine Einnahmen erzielt, sodass eine Bewertung anhand des Mietmarktes nicht möglich ist.

In der Vergangenheit wurde das Sachwertverfahren auch im Bezug auf selbstgenutzte Immobilien, wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser, benutzt. Mittlerweile ist dieses Verfahren für solche Objekte nicht mehr das Wertermittlungsverfahren erster Wahl, weil hierbei subjektive Aspekte aus Sicht des Nutzers unbeachtet bleiben, obgleich auch diese für die Bewertung einer Immobilie von größter Bedeutung sind. Daher wird heute für gewöhnlich das Vergleichswertverfahren praktiziert, da sich dieses speziell bei selbstgenutzten Immobilien als deutlich vorteilhafter erwiesen hat.