Verkehrswert der Immobilie bestimmt Erbschaftssteuer

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, ist dies für die Erben zumeist positiv, schließlich handelt es sich hierbei um einen dauerhaften Vermögenswert. Darüber hinaus hängen oftmals viele Erinnerungen an der betreffenden Immobilie, weil man dort beispielsweise glückliche Stunden mit dem verstorbenen Erblasser verbracht hat. In vielen Fällen befindet sich beim Haus erben auch um das Elternhaus, wenn ein Elternteil verstirbt. Immobilien haben als Nachlassvermögen also nicht nur einen wirtschaftlichen, sondern ebenfalls einen emotionalen Wert. Dies erhöht die Brisanz der gesamten Angelegenheit enorm, denn so entstehen recht schnell Konflikte, was die Frage betrifft, wer die betreffende Immobilie in Besitz nimmt. Vor allem wenn kein Testament vorhanden ist, das diesbezüglich eindeutige Aussagen macht, kann es mitunter zu Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft kommen.

Immobilienerbschaft und Erbschaftssteuer

Aber selbst wenn in dieser Hinsicht keine Fragen auftauchen und einvernehmlich geklärt werden kann, wer die im Nachlass befindliche Immobilie erben kann, beziehungsweise inwiefern die Miterben ausgezahlt oder anderweitig entschädigt werden, können sich im Rahmen einer Immobilienerbschaft mehr oder weniger große Probleme ergeben. Insbesondere hinsichtlich der Erbschaftssteuer herrscht häufig Unklarheit, da die Erben einfach nicht wissen, woraus sich diese bei einer Immobilie ergibt.

Zunächst einmal gilt es in diesem Zusammenhang zu erwähnen, das in der Bundesrepublik Deutschland nicht nur Freibeträge sondern auch eine Erbschaftssteuerbefreiung von selbstgenutztem Wohnraum existierten. In § 13 Abs. 4 ErbStG ist juristisch verankert, dass die Vererbung von selbstgenutztem Wohnraum unter gewissen Voraussetzungen steuerfrei ist. Erbt der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner die Immobilie, in der er bis zuletzt mit dem verstorbenen Erblasser gelebt hat, bleibt diese Erbschaft steuerfrei. Im Zuge dessen muss der Ehegatte oder Lebenspartner das Objekt aber umgehend in Besitz nehmen und zu Wohnzwecken nutzen.

Auch die Abkömmlinge des verstorbenen Erblassers können selbstgenutzten Wohnraum steuerfrei erben. So sind die Kinder beziehungsweise die Enkel im Falle des Vorversterbens ebenfalls von der Erbschaftssteuer befreit, wenn es um selbstgenutzten Wohnraum geht. Hierbei existiert jedoch eine Einschränkung, denn diese Steuerbefreiung kann von den Abkömmlingen für maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche in Anspruch genommen werden.

Immobilienbewertung und Erbschaftssteuer

Sofern die Steuerbefreiungen keine oder nur beschränkt Anwendung findet, muss natürlich zunächst einmal eine Bewertung der betreffenden Immobilie stattfinden, um anhand dieses Wertes die fällige Erbschaftssteuer kalkulieren zu können. Für die deutschen Finanzbehörden ist im Zuge dessen der Verkehrswert z.B. nach der Bodenrichtwertkarte des Objekts ausschlaggebend. Hierunter versteht man den Marktwert der Immobilie, den man im Rahmen eines Verkaufs erzielen könnte. Demzufolge ist nicht der einstige Kaufpreis für die Besteuerung ausschlaggebend, schließlich dient hier der Verkehrswert als Maßstab. Wertmindernd wird hierbei die Berechnung des Wohnrechts angesetzt oder falls ein weitergehendes Recht, der Nießbrauch im Grundbuch steht, davon der Jahreswert.