Dienstbarkeit im Grundbuch

Das dingliche Recht zur Nutzung einer fremden Sache wird in Fachkreisen auch als Dienstbarkeit bezeichnet. Im Zuge dessen wird demnach einer Person ein Nutzungsrecht an einer Sache eingeräumt, deren rechtmäßiger Eigentümer eine andere Person ist. Folglich wird durch eine solche Dienstbarkeit das Nutzungsrecht von den restlichen Rechten, die mit dem Eigentum einhergehen, separiert. Grundsätzlich bedeutet das Eigentum das uneingeschränkte Herrschaftsrecht über diese Sache, so dass allein der Eigentümer hierüber entscheidet, diese nutzt und die Früchte aus der Nutzung zieht. Liegt jedoch eine Dienstbarkeit vor, ist dies nicht der Fall, schließlich obliegt das Nutzungsrecht somit schriftlich verbrieft einer anderen Person. Solche Nutzungsrechtewerden häufig bei lebzeitigen Schenkungen eingeräumt. Eine weitere Möglichkeit ist es, ein Nießbrauchvermächtnis in das Testament einzufügen, als Verpflichtung des Erben.

Betrifft eine solche Dienstbarkeit ein Grundstück beziehungsweise eine Immobilie, wird diese im Grundbuch eingetragen und auf diese Art und Weise amtlich festgehalten. Die Dienstbarkeit wird in diesem Zusammenhang durch den Grundbucheintrag als Belastung des Grundstücks geführt, da sie den Wert des jeweiligen Objekts mindert und die Rechte des Eigentümers massiv schmälert.

Varianten der Dienstbarkeit im Grundbuch

Bei den im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten unterscheidet man grundsätzlich verschiedene Varianten. So ist der Nießbrauch einer der häufigsten Dienstbarkeiten an einem Grundstück im Zusammenhang mit der Schenkung einer Immobilie. Hiervon sind häufig auch künftige Hauseigentümer beim Immobilien erben betroffen. Dieser beinhaltet ein umfassendes Nutzungsrecht, das neben der Nutzung ebenfalls die Fruchtziehung beinhaltet. In der Praxis bedeutet dies, dass beispielsweise der Nießbraucher eines landwirtschaftlichen Grundstücks dieses nicht nur nutzen darf, sondern auch Eigentümer der Ernte ist und diese veräußern darf. Handelt es sich um eine Immobilie, hat der Nießbraucher das Recht, diese zu bewohnen oder auch zu vermieten.

Das Wohnrecht stellt eine Sonderform des Nießbrauchs dar und bildet somit auch eine im Grundbuch festzuhaltende Dienstbarkeit. Im Gegensatz zum Nießbrauch geht das Wohnrecht jedoch mit keinem umfassenden Nutzungsrecht einher. Stattdessen ist der Berechtigte lediglich befugt, das betreffende Objekt selbst zu bewohnen.

Eine ebenfalls durch Grundbucheintrag abzusichernde Dienstbarkeit ist die Hypothek. Den meisten Menschen dürfte diese Variante im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung bekannt sein. Im Rahmen einer Hypothek sichert sich der Hypothekar als Gläubiger durch einen Eintrag ins Grundbuch ab und gewährt dem Eigentümer im Gegenzug ein Darlehen. Kann der Schuldner dieses nicht mehr tilgen, hat der Hypothekar ein Anrecht auf den Erlös, den die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung des betreffenden Objekts erwirtschaftet. Folglich handelt es sich bei der Hypothek um ein Grundpfandrecht, auf das Banken im Zuge der Immobilienfinanzierung gerne zurückgreifen. Diese besondere Variante der Grunddienstbarkeiten erweist sich demnach nicht nur als Belastung der Immobilie, sondern dient gleichzeitig auch der Kreditsicherung im Rahmen eines Hypothekendarlehens.

Neben diesen Dienstbarkeiten gibt es auch noch eine Wege- und ein Leitungsrecht, welches ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird und je nach Ausmaß mehr oder eniger wertmindernd für die Immobilie sein kann.

Generell ist noch zu sagen, dass Dienstbarkeiten im Grundbuch bei der Steuerberechnung mit einfließen, da sie den Bodenrichtwert der Immobilie schmälern, wird die Erbschaftssteuer niedriger sein.