Sind Senioren Kredite teurer?

„Kredite günstig wie nie zuvor!“ – So oder anders lauten die vollmundigen Versprechungen vieler Anbieter. Die Kreditinstitute sehen den Faktor Altern sehr wohl kritisch. Im Zeitalter der modernen Kreditwirtschaft ist nicht nur manches einfacher geworden, auch die aktuelle Zinskonstellation befindet sich auf einem rekordverdächtigen Tiefststand. Dennoch: Eine Kombination von günstigen Zinsen und einer niedrigen Tilgung hat noch lange nicht nur Vorteile für Bauherren. Zwar werden die heutigen Raten von den Banken äußerst niedrig gehalten, dafür verlängert sich aber auch die Kreditlaufzeit erheblich! Deshalb muss bei diesen „Sonderangeboten“ vor so genannten Lockvogel-Angeboten gewarnt werden, indem viele Banken momentan versuchen, Baukredite in Verbindung mit einer Kapitallebensversicherung an bauwillige Kunden zu verkaufen. Andere wiederum bieten ein „Sonderkreditprogramm“, das dem Kunden einen Zinsnachlass von 0,3 Prozentpunkten bescheren soll. Allen gemeinsam ist hierbei jedoch der Abschluss einer Kapital- oder fondsgebundenen Lebensversicherung. Der Clou: Mit der Auszahlung aus dieser Versicherung soll dann anschließend das Darlehen am Ende seiner Laufzeit getilgt werden.

Da es sich hierbei um so genannte Kombi-Kredite handelt, eignen sich diese Programme steuerlich ausschließlich für Kapitalanleger, also Leute, die ihre Immobilie vermieten wollen. Völlig ungeeignet sind diese Kombikredite hingegen für die Eigenheimfinanzierung. Der Grund: Die niedrigen Zinssätze sind allesamt nur vorgetäuscht, sie berücksichtigen in keiner Weise die Beiträge für die Versicherung. Damit sind diese Angebote deutlich teurer als herkömmliche Finanzierungsangebote. So kostet bei einer Bank der im Prospekt angegebene Kredit nicht 3,65 Prozent effektiv, sondern vielmehr 4,36 Prozent – mit den Beiträgen für die Kapitallebensversicherung! Auch ergibt sich ein weiteres Problem mit der zukünftigen Rendite aus Kapitallebensversicherungen, denn es ist in jedem Fall völlig unsicher, ob die Auszahlung aus der Versicherung überhaupt zur Tilgung des Kredits ausreichen wird. In den meisten Fällen – dies belegen auch Fälle aus der Vergangenheit – drohen Kreditlücken von mehr als 30 Prozent. Dies ist ganz einfach auf die geringe Überschussbeteiligung zurückzuführen, denn die meisten Versicherer haben diese in den letzten Jahren drastisch gesenkt.

Ebenso dubios ist die Investoren-Falle „Hypotheken-Darlehen mit variablem Zins“. Viele Immobilien-Investoren schließen Hypotheken-Darlehen mit variabler Verzinsung ab. Das ist gegenüber Festzins-Krediten immer dann sinnvoll, wenn der Geldpreis, den die Bank für ihre eigene Darlehensaufnahme bezahlt, vermutlich sein Top erreicht hat und mit dem Abstieg beginnt. In solchen Fällen sind die Kredit gebenden Banken dazu verpflichtet, die Konditionen für variable Darlehen ebenfalls zu verbilligen. Doch immer wieder gibt es Streit zwischen Investoren und Geldhäusern über die Modalitäten bei den Zinsanpassungen. Doch sobald die Zinsen nach oben gehen, fackeln die Institute nicht lange und erhöhen auch den Kreditpreis. Fallen hingegen die Zinsen an den Geldmärkten, lassen sich Banken und Sparkassen viel Zeit mit der Anpassung. Rechtliches Problem in diesem Zusammenhang ist, dass die Darlehensverträge oft recht schwammig abgefasst sind und deshalb daraus keine genauen Anpassungsklauseln abgeleitet werden können.

Senioren möchten das Leben noch in vollen Zügen genießen, weshalb sie mitunter auch den Wunsch haben ihre Immobilie zu belasten um eine schöne 50plus Reise zu machen, einen Computerkurs zu belegen oder ganz einfach zum Konsum. Best ager erfreuen sich häufig guter Gesundheit und haben viel Zeit für die schönen Dinge des Lebens. Viele haben auch ganz andere Gründe, zum Beispiel eine lang anhaltende Pflege Situation, bei der ebenfalls ein erhöhter Geldbedarf entsteht.  Erhalten Senioren die dazu vielleicht notwendigen Kredite jetzt nur zu teureren Konditionen als jüngere Kreditnehmer?

Finanzierungen für Senioren nach seriösen Regeln

Mitunter stehen in den Kreditverträgen Sätze wie: „Die Zinsen werden nach der Entwicklung an den Geld- und Kapitalmärkten angepasst. Die Bank teilt dem Kunden die Zinsänderung jeweils rechtzeitig mit.“ Doch mittlerweile gibt es eine ganze Reihe unterschiedlicher Gerichtsurteile, die die Geldhäuser in punkto Zinsanpassung an die kürzere Leine nehmen. Danach steht es ganz und gar nicht im Belieben der Institute, wann sie die Zinssenkungen vornehmen. Das Landgericht Dortmund entschied (Az.: 8 O 559/ 99), dass undeutliche Vertragsklauseln gegen das Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) verstoßen. Daher sind sie unzulässig. Konsequenz: Wann und in welchem Umfang Hypotheken-Darlehen mit variabler Verzinsung verbilligt oder verteuert werden dürfen, muss klar aus dem jeweiligen Darlehensvertrag hervorgehen! Ein korrekter Finanzierungsvorschlag enthält daher grundsätzlich sämtliche Kosten und Bedingungen. 

Hierbei sollten vorab folgende Punkte geklärt sein:

• Bis zu welchem Betrag (in Euro und in Prozent des Beleihungswertes) gilt der angegebene Zins?
  
• Ist in diesem Betrag ein eventuelles Disagio mitfinanziert oder muss der Auszahlungsverlust gesondert finanziert werden?
  
• Um wie viel verteuert sich das nachrangige Darlehen, das über dem Beleihungsraum der 1. Hypothek liegt?
  
• Fallen Bearbeitungsgebühren oder sonstige Kosten an? 
• Ist ein Wertgutachten erforderlich?
  
• Ab welchem Datum fallen Bereitstellungszinsen an und in welcher Höhe?
  
• Wann sind die Raten fällig und wann erfolgt die Tilgungsverrechnung?
  
• Werden bei Teilauszahlungen Zuschläge erhoben?
  
• Ist die Bearbeitungsgebühr auf den Zinsfestschreibungszeitraum berechnet und so im notwendigen Effektivzins berücksichtigt? Oder wurde die Bearbeitungsgebühr auf die gesamte Finanzierungslaufzeit gerechnet? Beim letzteren Fall wirkt der Effektivzins besser, obwohl die gesamte Gebühr sofort fällig ist.
  
• Ist die Steuerersparnis als Entlastung aufgeführt? Wie ist die finanzielle Situation, wenn die Vergünstigungen auslaufen?
  
• Mit welchem Zinssatz wird die Kalkulation nach der Zinsfestschreibung weiter geführt? Keinesfalls darf mit dem heutigen Zins gerechnet werden. Realistisch ist der effektive Durchschnittszins.
  
• Ist die Bildung von persönlichen Rücklagen für Anschaffungen und die Zukunftssicherung mit einkalkuliert? Wurde bedacht, dass die Kinder größer und teurer werden?